江苏好运快三app:地產觀察 | 合景泰富 利潤大增之謎-乐清新闻网

作者:江苏好运快三app发布时间:2019年09月29日 4:02  【字号:      】

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儘管是一家以房地產開發為主業的上市公司♂┊,但合景泰富早就開始投入其他相關領域?。2018年公司投資性物業、酒店營運及物業管理等方面收入達到14.13億元∟,比2017年的11.1億元增長27.3%∴⊙◇。但主業物業開發的結算收入□,由去年的104.32億元降至60.64億元♂,同比下滑幅度高達41.9%﹡?。

據悉△∴☆,合景泰富即將開放9個商場及4個出租寫字樓?,此外□◇,公司將會以輕資產模式繼續增加3-4個酒店項目□。

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本文首發於微信公眾號:英才雜誌┊◇。文章內容屬作者個人觀點〇??,不代表和訊網立場△〇。投資者據此操作♂♂□,風險請自擔⌒△。

表面上看♀,合景泰富的發展十分契合執掌者不徐不疾的性格♂。但另一方面⊿□,2018財報及今年上半年財報中顯露的問題∴┊,也應讓這家24年歷史的房地產公司警覺∟⊙。

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長租公寓也是合景泰富布局的重點?♂⊿,目前公司旗下擁有服務式公寓「譽舍」、國際青年公寓「昕舍」、學生公寓/定製宿舍「陸舍」三大品牌∟,已完成在廣州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一線及強二線城市的布局△⊙?,預計至2020年可提供2萬個房間▽。

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令人詫異的是♀□,合景泰富的存貨周轉率表現較差∟,排名Top50房企的最後一名☆﹡,僅為0.12♂∵﹡,而且相比2017年的0.18更是有所下降◇?↑。這在如今熱衷於高周轉的地產界十分罕見◇♀,如何提升公司銷售周轉率▽〇,是擺在孔健岷面前的一大難題▽⊙。

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2018年6月∴,公司更名將「地產」二字去掉⊙┊,這令外界認為是集團「去地產化」的標誌∴。不可否認﹡,合景泰富早已開始打造更多的產業矩陣⊿。

而2018年∴,公司簽約金額655億元〇,同比大增72%┊⊙,但也僅僅是剛剛超過年初定下的650億元目標⌒π△。

孔健岷非常看好商業地產的盈利預期∴,「通常第一份租約三年過後〇π,它的增速我想可能到40%-50%∵,所以接下來公司是收割期∴π。」

不過其償債能力較強⊙,根據Wind數據∟⌒,2018年合景泰富現金及等價物期末餘額為554.88億元♂,短期借貸及長期借貸當期到期部分為123.20億元♀〇⊿,長期債務為736.41億元⊿⌒?。可見⊙,公司目前現金流可以覆蓋短期內償債壓力┊。

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首先是負債率這一房企共同關心的問題?,根據Wind數據♀,2015年至今◇π,合景泰富集團資產負債率呈現上升態勢▽,2018年達到82.78%∟∟,創歷史新高┊。2019上半年稍微所有下降♂♂。

「踩線」完成目標的背後?⊙,2018年公司營收卻出現下滑◇⊿,該年度實現營收77.77億元♂□▽,同比下降35.2%;實現歸母凈利潤40.35億元π□,同比增長11.46%〇﹡。

2018年公司融資成本較2017年明顯提高π⊙∴,為6.4%♂⊙,而集團2017年平均融資成本僅為5.8%◇∴。

5月28日⌒⊿↑,上交所披露信息顯示▽□,廣州合景房地產開發有限公司擬發行國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支持專項計劃↑。本債券的品種為資產支持證券-ABS⌒,發行金額20億元♀π。目前該項目處於「已回復交易所意見」狀態⊙。

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其次┊▽◇,在盈利能力方面∴⊿,合景泰富銷售毛利率觸底回升⌒┊?。2019上半年回升至35.05%♂⊙。2018年合景泰富銷售均價為1.65萬元/平方米△,較2017年的1.68萬元/平方米有所下滑﹡∟。與此同時⊿∟♂,拿地成本上漲△☆。去年全年拿地均價為5400元/平方米∵┊◇,較2017年上漲8%⌒↑。

根據公告♂┊♂,2019年1-6月公司累計預售額360.39億元△∟,同比增長11.2%;累計預售面積212.2萬平米∴♂◇,同比增長11.9%∵⌒。上半年公司已完成全年850億元預售目標的42.4%⊿∵┊。按權益合併收入171.1億元∟〇□,同比增長68.7%;核心利潤25.14億元♂⌒▽,同比增長28.1%┊⊿。

公司官網顯示⊿,「集團在深度發展地產板塊的同時∴□▽,整合產城板塊、布局教育板塊、拓展酒店板塊、全面進軍長租公寓板塊、快速推進文旅板塊π,積極探索大健康板塊◇♂。地產、產城、教育、酒店、長租公寓、文旅、大健康等板塊與后服務端體系的協同發展◇⊿⊙,將成為合景泰富集團快速均衡發展的新引擎﹡⌒▽。」

首先在商業地產領域﹡⊿,集團已在北京、上海、蘇州、成都、廣州等地開業了6個購物中心〇,形成了兩個集團商業品牌「摩方」和「悠方」□。6個購物中心中的4個∟⌒,都於去年新開業π▽。

但規模在不斷擴張的同時〇▽π,集團的負債水平也快速攀升∟┊△。截至上半年末☆☆,合景泰富資產負債率82.43%∴⊙□,凈負債率77.2%♀,較2018年底增加16.27%⊙∵。

可以看出⊿□,合景泰富在其他領域的胃口不小﹡∴,孔健岷期望通過其他領域的增長♀,彌補地產板塊的下滑∴。在2018年的業績發佈會上↑♂☆,孔健岷表達了對這些業務的看好和期望∵?△。經營性物業↑◇,「每年都會大概有兩三個持有型物業♀﹡∟,我預計在2020年大概有25億-30億的經營性收入▽⌒﹡。」

營收和凈利潤變化的背離令人疑惑↑。仔細研究財報♂,報告期內公司其他非經常收益大幅增加♀∴,其中主要包括6.83億元的階段性匯兌收入及出售一家附屬公司所得11.67億元的收益△□⊙。

也就是說┊◇♂,「扣非」后﹡♀,合景泰富利潤規模並不如表面上那麼「光鮮」⊙☆。「只有做穩之後再做大」□⊿□,孔健岷對穩健有極其嚴苛的要求♂。「就像跑1000米⌒⌒,我前面200米跑慢一些〇,後面500米再衝上去♀,結果都是一樣的↑,體力消耗卻沒那麼大﹡♀。」

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不過◇π,在行業內掀起降負債的趨勢時□,合景泰富凈負債率卻增長至77.2%⊿△,較2018年底增加16.27%π?。

近五年☆☆〇,合景泰富銷售額以穩字當頭﹡⊙,克而瑞的數據顯示△,其銷售額排名五年來有所徘徊?▽π,但僅上升8位π。其中π∴∵,2015年完成目標九成♀∴〇,2016-2018年也僅僅是踩過目標線∴。

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